14 апреля 2008 года Конституционный Суд Турции ввел временный запрет на покупку недвижимости иностранцам – физическим лицам. В постановлении местным Кадастровым Управлениям говориться, что до приведения законов О прямых иностранных инвестициях № 4875 и О Земельной Собственности № 2644 в соответствие
– выдачу свидетельств о правах собственности (TAPU) временно прекратить, но при этом продолжить прием заявлений от иностранных граждан желающих приобрести недвижимость.
Кабинет Министров Турции заявил, что время запрета будет ограничено сроком, не превышающим трех месяцев.
Официальная версия:
16 января 2008 года Конституционный Суд Турции года нашел несоответствие между законом О прямых Иностранных Инвестициях № 4875 и законом О Земельной Собственности № 2644, в частности в статье 35 измененной 11 апреля 2007 и обязал Министерство Землепользования (Tapu Kadastro Bakanlik) привести законы в соответствие в течение трех месяцев и изменить процедуру выдачи свидетельств о праве собственности для иностранцев (TAPU).
С момента принятия данного постановления Конституционного Суда и до 14 апреля 2008 Министерство Землепользования никакой работы в данном направлении не произвело, за что Конституционный Суд и ввел запрет на регистрацию прав собственности для иностранцев, который официально вступил в силу с 16 апреля 2008 года …
Спорным моментом Конституционный Суд Турции признал 35 статью закона О Земельной Собственности и в частности пункты 1 и пункты 7.
В первом пункте статьи 35 закона О Земельной Собственности № 2644 говориться что действие закона ограничено принципом взаимности, и только о при его соблюдении иностранные граждане имеют возможность приобретать недвижимость в Турции.
В седьмом пункте статьи 35 закона О Земельной Собственности рассматриваются ограничения для иностранных граждан.
Источник – Циркуляры Конституционного суда Турции и Министерства Землепользования, Заявление Кабинета Министров Турции
Какие выводы можно сделать из вышеизложенных официальных заявлений?
Комментирует эксперт по прямым иностранным инвестициям, экономист, генеральный директор Международного Центра развития Бизнеса и Туризма «Эталон Плюс» и консалтингового центра по инвестициям СITY-International Екатерина Разварова.
Хорошая ли новость о запрете покупки недвижимости иностранцами в Турции или плохая?
Однозначно на такой вопрос ответить нельзя. Для кого то очень хорошая, а для кого то очень плохая. Лично для меня, так очень хорошая.
Давайте разбираться.
Мне как руководителю консалтингового центра по инвестициям и строительной компании в первую очередь кажется странным, что временный запрет вводят именно сейчас, то есть с началом сезона покупки недвижимости в Турции иностранцами, ведь более 60% сделок с иностранцами приходят на летние месяцы.
Кабинет Министров, конечно, заявил, что данный запрет продлиться не более трех месяцев, но никаких гарантий Кабинет Министров Турции дать не может, также как и нести ответственность по данному заявлению.
Это значит, что рынок недвижимости ориентированной на иностранного покупателя в ближайший месяц охватит кризис. В России строительные компании – это крупные холдинги, выросшие из бывших Строительно-Монтажных Управлений (СМУ), захват которых произошел в период приватизации.
В Турции же таких крупных игроков, как в России крайне мало. Рынок застройщиков в основном представлен мелкими и средними компаниями. А учитывая то, что каждая из этих компаний рассчитывала продать летом то, что построила за зиму, причем зачастую с привлечением заемных средств – для них это новость плохая. Цены на недвижимость в Турции временно упадут, и они вынуждены будут продавать объекты по дешевке, чтобы расплатиться с долгами.
Для агентств недвижимости эта новость может оказаться как хорошей, так и крайне плохой. Зачастую турецкие агентства недвижимости не имеют квалифицированного персонала, способного к анализу и прогнозированию. Судя по тому, как разрывается мой мобильный телефон от звонков таких агентств – скорее всего они впадают в панику, вместе с мелкими застройщиками. А значит не смогут действовать так, чтобы приумножить капиталы своих клиентов.
Для того, кто может себе позволить скупить объекты в момент кризиса – конечно, это новость хорошая, т.к. кризис кратковременный и легко прогнозируемый.
Но хотелось бы предупредить тех, кто собирается приобрести недвижимость в Турции крайне осторожно подходить к выбору недвижимости в момент кризиса и приобретать объекты только после проведения оценочной экспертизы, т.к. не все агентства недвижимости могут оказаться добропорядочными и предлагать своим клиентам объекты по завышенной, а не по рыночной цене.
Если Вы хотите приобрести объект недвижимости в Турции по цене гарантировано ниже, чем заявляет любой турецкий застройщик или любое агентство недвижимости, у нашей организации уже сейчас есть рычаги воздействия, которые помогут Вам это сделать.
Для тех, кто уже вложил свои средства в недвижимость Турции – мой совет – не поддаваться панике и не в коем случае не выставлять сейчас свои объекты на продажу. Как ни странно для Вас это тоже хорошая новость.
В целом для рынка произойдет очищение от мелких застройщиков, и по окончании кризиса рынок ждет скачкообразное повышение цен на недвижимость и процесс повышения ликвидности недвижимости.
В подобных этому случаях, на любой рынок именно в подобные моменты приходят очень крупные игроки со своей индивидуальной стратегией инвестирования. Мелкие компании уже «взрыхлили почву» и пришло время мягко избавиться от них. То, что вопрос решается на государственном уровне, говорит о том, что государство заинтересовано в повышении ликвидности объектов недвижимости, т.к. это позволит привлечь еще более крупные инвестиции в экономику Турции в целом.
Запретят ли иностранцам приобретать недвижимость в Турции?
Да, но возможно, что пока не сейчас.
Такой вариант событий тоже прогнозируется специалистами нашей компании, т.к. ни одна страна в мире не может нескончаемо передавать права на собственность не гражданам своей страны.
Пример истории образования государства Израиль явно дает понять, что ни к чему хорошему это не приводит. Можно гостю разрешить пить с хозяином чай и даже оставить его на ночь, но нельзя позволять гостю соблазнить свою собственную жену тем более в своей собственной постели.
При самом неблагоприятном развитии событий, а именно полном запрете на приобретении недвижимости в Турции для иностранцев я бы также рекомендовала инвестировать в недвижимость Турции в срочном порядке. Здесь уже будет действовать принцип «кто первым встал, того и тапки». Турция вполне может решить, что хватит распродавать родину кому попало, и что инвестиций в экономику поступило уже достаточно.
И рано или поздно Турция прекратит продажу недвижимости иностранцам вообще.
Это не значит, что у иностранцев отберут приобретенную недвижимость, просто запретят покупать новую.
Это также не значит, что рынок недвижимости Турции не будет иметь лазейки для иностранных инвесторов.
Наша компания еще год назад разработала иные формы инвестирования в недвижимость Турции с учетом подобного кризисного развития ситуации. И, как только будет введен запрет на регистрацию прав собственности на недвижимость для иностранцев, мы просто откроем для инвесторов иностранцев новые формы инвестирования в турецкую недвижимость.
Более того, именно такой сценарий избавил бы рынок от недобросовестных участников рынка, т.к. они подобные формы предложить просто не смогут.
Кризисный сценарий развития событий особенно сильно увеличит ликвидность рынка в целом и повысит арендные ставки, т.к. от рынка туризма Турция не откажется никогда.
Поэтому именно сейчас потенциальным инвесторам стоит задуматься о будущем своего капитала и срочно принять решение.
Ситуация уже сейчас складывающаяся на рынке трудно подлежит точному прогнозированию, однако, как экономист могу с уверенностью заявить, что разместив инвестиции на рынке турецкой недвижимости в ближайшие три месяца можно заработать гораздо больше, чем Турция предлагала инвесторам последние четыре года.
А последние четыре года Турция является самым срочным рынком для вложения инвестиций в восточном полушарии, и это заявляю не только я.
Материал подготовлен под руководством Екатерины Разваровой.
Источник: Prian.ru
