Приоритетные зоны
Самым популярным у российских покупателей жилья регионом Турции является, естественно, Анталья - летняя столица страны. Здесь есть «русская» школа, постоянно проживающее русскоязычное сообщество, аэропорт под боком, да и привычка ассоциировать Турцию именно с Антальей играет свою роль. Как уже неоднократно писал журнал, жилье здесь востребовано, в основном, в двух прибрежных районах - Коньяалты и Лара. Виллы наши соотечественники предпочитают покупать тоже не очень далеко от береговой линии. Это резко отличает «русских» от всех остальных иностранных покупателей. В торосских горах, на расстоянии 30 км от моря европейцы строят (и распродают!) поселки на 2 000 - 3 000 вилл каждый. Россиянин, в отличие от англичанина и голландца, ни за что в такой поселок не поедет. Лучше уж плохонькая квартира, но - чтоб до пляжа пешком.
Помимо Кемера и его окрестностей, где на продажу выставляются горные виллы не далее 10 - 15 минут езды от пляжа, покупателям индивидуального жилья чаще всего предлагают регион Алании. От международного аэропорта это дополнительно полтора часа езды, зато выбор вилл - в огороженных поселках и отдельно стоящих, готовых и строящихся - здесь поистине огромен. Не случайно почти 80% европейцев, покупающих недвижимость на средиземноморском побережье Турции, выбирают именно Аланию.
С другой стороны для покупателей с самыми скромными бюджетами Алания тоже может быть интересна. На расстоянии 10 км от города, в местечках Авсаллар, Махмутлар, Окурджалар квартиры у моря можно купить по ценам ниже, чем в Анталье - от 30 000 - 40 000 € за готовое жилье.
Схема оплаты
Единовременно квартира оплачивается только в ситуации покупки на вторичном рынке или - в редком случае - новой, но уже готовой к заселению. Для строящихся объектов действует обычная рассрочка с фиксацией цены. Пропорции для жилья на «нулевом цикле» примерно таковы: 50% - первый взнос, оставшаяся половина вносится частями в течение следующих 12 месяцев - примерно столько занимает возведение 5 - 6-этажного дома. Для всех прочих покупателей стоимость квадратного метра, естественно, корректируется в соответствии с рыночным спросом (за год - в среднем на 20%).
Если речь идет о том, чтобы просто «придержать» понравившийся объект на период решения организационных вопросов, то залог составляет 1 500 - 2 000 €. В случае отказа от «брони» эти деньги, естественно, не возвращаются. В положительном случае - идут в счет оплаты квартиры.
Приобретение земли и строительство
Хотя турецкий рынок жилья предлагает довольно широкий выбор архитектурных и планировочных решений, многие состоятельные российские покупатели не приемлют типовые проекты как таковые. Они предпочитают подобрать хороший видовой участок и построить мини-поселок для узкого круга друзей, где у каждого будет дом по индивидуальному проекту.
Есть резон заняться строительством и из финансовых соображений. Известно, что себестоимость строительства в Турции примерно вчетверо меньше, чем в России: местные материалы относительно недороги, здание не надо утеплять, доступна квалифицированная рабочая сила. При строительстве многоквартирного дома на собственной земле прибыль застройщика достигает 70%, так что и экономия тоже может быть существенной.
Цены на землю близ Антальи колеблются от 20 - 50 € за сотку до 40 000 - 50 000 € и более в популярных курортных зонах близ моря. Многие в свое время удачно вложились в землю с прицелом на рост ее стоимости,и не прогадали. Уже несколько лет в анталийском районе Коньяалты продается поросший бурьяном незастроенный кусок между зданиями. Цена отпугивает покупателя, но продавцу торопиться некуда, и он регулярно повышает ставки дальше. Сейчас его запросы доросли до 7 млн. евро, но никто не сомневается, что рано или поздно покупатель найдется. Скорее всего, выкупят под мини-отель. Как известно, земля - единственный товар, который больше не производят, а земля у моря ценна втройне.
Региональные особенности планировки
Два верхних уровня в многоэтажных зданиях на курортах Турции обычно занимают так называемые «дуплексы» - двухуровневые квартиры. Они имеют лучший вид на море, больше по площади, и в силу этих причин стоят существенно дороже, чем любое другое жилье в том же доме. Гораздо реже бывает, когда дуплекс занимает нижние этажи здания. А именно, «0» (наш первый этаж) и «-1».
Полуподземные квартиры, как это ни покажется странным на первый взгляд, пользуются популярностью у местных покупателей. Причина - в хорошей теплоизоляции. Летом внизу гораздо прохладнее и, не тратясь на мощное кондиционирование, собственники оборудуют под землей тренажерный мини-зал, биллиардную, либо ставят теннисный стол. Наверху в летний зной без плотно зашторенных окон и постоянно включенных кондиционеров играть в подвижные игры проблематично. Зимой тоже выгода - под землей теплее.
Впрочем, прятаться от солнца мало кто из россиян готов: его у нас и так мало. Зато очень нравятся соотечественникам огромные террасы в 15 - 30 м2, на которых можно загорать, установить бассейн для детей, развести цветы и жарить по вечерам мясо на углях: очаг-барбекю есть на каждом подобном балконе.
Имеются в интерьере турецкого жилья и другие интересные особенности. В частности, в недорогих квартирах, ориентированных на местный спрос, вы можете встретить напольный унитаз (российские продавцы недвижимости так и называют его - «турецкий»). Учитывая, что санузлов в квартире обычно не менее двух, у вас есть выбор, каким вариантом пользоваться: современным или этим, дедовским. По словам риэлторов, его, собственно, и устанавливают для пожилых людей. Повторимся, речь идет о самых дешевых квартирах: в апартаментах среднего ценового уровня, и тем более на виллах подобные интерьерные архаизмы уже не встречаются.
Непорядочные посредники
Нельзя сказать, что покупатели жилья в Турции имеют шанс столкнуться с каким-то грандиозным обманом и отработанными мошенническими схемами. Бывают случаи, когда ориентированный на сиюминутный заработок риэлтор завышает стоимость своих услуг, жонглирует ценами, пытается навязать клиенту дополнительный «сервис». В основном эта опасность подстерегает тех, кто из желания сэкономить обращается к маленьким турецким фирмочкам, возникшим на волне строительного бума последних лет.
Примеры: наша соотечественница Светлана, сделав ремонт в новой квартире и пригласив на новоселье соседей, обнаружила, что новым знакомым их жилье досталось существенно дешевле, чем ей. Ругаться с риэлтором было поздно - поезд ушел. Кроме того, обустраивая интерьер, она опрометчиво воспользовалась заманчивым предложением того же посреднического агентства. Это был традиционный курортный трюк: покупательницу провезли по торговым центрам, где ей, якобы, предоставили «спецскидку» на мебель и текстиль. Оказалось, вместо скидки сделали приличную наценку. Итого, сумма переплаченных за все денег составила $50 000 (для наглядности мы не переводим их в евро, поскольку история имела место несколько лет назад). Тогда в Анталье этого хватило бы еще на одну приличную квартиру, да и в Москве такие деньги еще было куда вложить.
Отделка и мебель
Квартиры в Турции, как и в большинстве других стран Средиземноморья, достаются покупателю не просто с чистовой отделкой, а уже частично меблированными. Обычно бывает установлена сантехника, надежная входная дверь со сложными замками, имеется кухонная мебель с мраморной столешницей (этот материал в Турции дешев и им повсеместно отделаны даже подъезды), есть встроенные шкафы в холлах, иногда - освещение, кондиционеры, крупная бытовая техника. И все это уже включено в стоимость, которую вам объявили еще на «нулевом» цикле строительства. Магазинов IKEA в окрестностях Антальи нет, так что для простенькой меблировки покупается, в основном, турецкий текстиль и предметы интерьера. Впрочем, местная промышленность способна выдать и продукт очень высокого уровня исполнения, и из дорогих материалов. Чтобы оценить качество, можете посетить «шоу-виллу» в каком-нибудь из готовых коттеджных поселков - продавцы обычно закупают туда все вплоть до посуды.
Ну и, наконец, любую начинку для дома можно привезти из-за границы, вплоть до старого дивана с родины. Вопрос транспортировки личных вещей для многих актуален, поскольку большинство собственников квартиру не сдают, а используют для сезонного отдыха или для постоянного проживания семьи. Если имущества много либо хочется иметь здесь какую-то особую мебель и бытовую технику, можно арендовать контейнер. Мелочи везут традиционным способом - в чемоданах. Одной девушке удалось сдать в багаж и получить целой и невредимой даже огромную плазменную панель для домашнего кинотеатра.
Приобретение автомобиля
Если собственник планирует проводить много времени на курорте, то личный автомобиль ему просто необходим. Аренда простенького авто в высокий сезон на курортах Турции обходится в 20 - 30 €/сутки, да и то, если вы способны профессионально торговаться. А без автомобиля при проживании в апартаментах и тем более на вилле - никак. Еженедельные выезды в «Мигрос» за бытовой химией и в «Тансаш» за продуктами питания, покупка овощей и фруктов на рынке, прием гостей, поездки на дикие пляжи, встреча тещи с детьми в аэропорту...
Автомобили на улицах турецких курортных городов можно встретить разные. Часто попадаются даже ВАЗы и ГАЗели. Однако сезонные жители страны предпочитают Fiat или Renault турецкой сборки: из-за демократичных цен и налаженного сервиса эти марки в Анталье - одни из самых распространенных. Иностранец может купить автомобиль за наличные и зарегистрировать его на свое имя (буквенная серия номеров для нерезидентов - MA и MB). Но в этом случае управлять им, помимо владельца, смогут только члены семьи.
Чтобы обойти эти ограничения, некоторые оформляют машину на какого-нибудь турецкого знакомого. Тогда возможна покупка в кредит, плюс автомобилем сможет пользоваться кто-то из ваших знакомых, причем без всякой доверенности (актуально, если у вас в Турции бизнес, и машина используется для нужд офиса). Расходы на топливо для автомобиля с дизельным двигателем составляют порядка 1,3 - 1,5 €/литр.
Ландшафтный дизайн
Вопрос «окультуривания» земли интересует не только владельцев вилл, имеющих свой большой участок, но и обитателей нижних этажей многоквартирных зданий. В апартаментах нулевого уровня обычно имеется дополнительный выход на улицу через балкон кухни, поэтому прилегающую к дому территорию не жалко украсить и за свой счет. Можно будет выносить на террасу кресла, пить чай в тени акаций. Взрослая 10 - 15-летняя пальма с посадкой в грунт стоит в Турции всего 250 - 300 € (это в разы дешевле по сравнению с той же Испанией). Молоденькие деревья и кусты высотой до 1 метра обойдутся и вовсе в 2 - 4 €. Кроме пальм можно украсить вид из окна мимозой, лимонными и апельсиновыми деревьями... Состав почвы в средиземноморье таков, что воткни в землю палку - через неделю она покроется листьями. Так что особого ухода ваши посадки требовать не будут: поливайте да обрубайте нижние листья пальмам.
Что касается профессионального ландшафтного дизайна, то долгое время эта ниша в сфере услуг здесь пустовала. Пробел заметили профильные российские фирмы, и сейчас между Аланией и Кемером уже начали появляться их филиалы: технологии, ассортимент, специалисты - все будет на высшем уровне.
Офис для бизнеса
Согласно турецкому законодательству, любая квартира может быть использована как офисное помещение - никаких особых разрешений для этого не требуется. В свете чего очень удобным вариантом для тех, кто хочет открыть в Турции небольшой бизнес, является покупка дуплекса на 0 - 1 уровнях. Внизу ведешь дела и принимаешь клиентов, на втором этаже у тебя жилая зона. Установить на балконе яркую вывеску или рекламный плакат тоже не проблема, никаких бумаг в муниципальных органах оформлять для этого не надо.
Конечно, хорошо иметь офис в одном из курортных районов. Но если работа будет иметь приоритет над отдыхом, и, к тому же, она не связана с обслуживанием туристов, имеет смысл покупать помещение под офис в деловой части города (в Анталье это район Муратпаша). Ну и, конечно, есть возможность инвестировать средства в полноценные коммерческие объекты. Например, купить пятиуровневый бизнес-центр площадью 3 000 - 4 000 м2 с земельным участком - за 3 млн. евро.
TAPU снова выдают
Бюрократическая машина, оформляющая в Турции права собственности для иностранцев, более года не функционировала. В апреле 2005 года власти Турции решили пересмотреть раздел законодательства, касающийся продажи крупных участков земли иностранцам. В результате из-за данного конкретного пункта оказался «заморожен» весь закон и приостановлено оформление бумаг для тысяч клиентов. Люди платили деньги и даже жили в квартирах, но TAPU - свидетельства о праве собственности на недвижимость - не имели. И хотя права мелких инвесторов пересматривать никто не собирался (в спорном пункте закона речь шла о десятках гектаров), многих потенциальных покупателей это, что называется, «напрягало».
Сейчас все снова заработало и, заключив контракт сегодня, вы можете получить TAPU на руки уже к концу зимы. Выдают «тапу» в кадастровом управлении по месту нахождения недвижимости. Учреждение это находится в ведении Главного кадастрового управления Турции. Обстановка в здании очень демократичная, если не сказать аскетичная: это не российские чиновничьи хоромы. Являться за TAPU сюда надо, предварительно получив 6-месячный вид на жительство, который органы внутренних дел оформят вам на основании контракта купли-продажи. Отметим, что оформление ВНЖ - единственная процедура в этой цепочке, которая требует лично присутствия покупателя. (Кстати, Турция одна из немногих, если не единственная в мире страна, где владение недвижимостью является абсолютно достаточным условием для получения ВНЖ на владельца недвижимости и членов его семьи).
Приезжать для оформления бумаг на имущество уже не обязательно. Подать от вашего имени документы в TAPU S'IC'IL M"UD, заплатить необходимые налоги и, наконец, получить TAPU может по вашей доверенности риэлтор. Сейчас срок его оформления составляет 3 - 4 месяца, но в ближайшем будущем бюрократический процесс обещают сократить до недели.